Arrêt N° 85/26 – VII – REF

 

 

Audience publique du quinze juillet deux mille vingt-six

 

 

Numéro CAL-2025-00932 du rôle.

 

Composition :

 

Michèle RAUS, président de chambre ;

Joëlle GEHLEN, premier conseiller ;

Daniel LINDEN, conseiller ;

Myriam LOEWEN, greffier.

 

 

 

 

E n t r e :

 

 

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

 

partie appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nanou TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 31 octobre 2025,

 

comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 250053, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

 

 

e t :

 

 

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

 

partie intimée aux fins du susdit exploit TAPELLA du 31 octobre 2025,

 

comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 240929, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, comparant à l’audience par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

 

_______________________________________________________________

 

 

LA COUR D’APPEL :

 

Le présent litige a trait à la demande en paiement de quatre factures en souffrance adressées par la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après SOCIETE1.)) à PERSONNE1.) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement, une cave et un emplacement intérieur acquis dans un immeuble en copropriété désigné « Résidence ALIAS1.) », sis à ADRESSE3.).

 

Par exploit d’huissier du 12 août 2025, SOCIETE1.) a fait donner assignation à PERSONNE1.) à comparaître devant le président du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant comme juge des référés, aux fins de le voir condamner à lui payer par provision et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement de l'article 933, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, sinon sur le fondement de l'article 932, alinéa 1er, du même code, sans préjudice quant à d'autres bases légales à invoquer, la somme principale de 494.580,82 € au titre de quatre factures impayées émises dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement des lots plus amplement décrits. SOCIETE1.) a encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- € sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

 

Par ordonnance du 14 octobre 2025, une Vice-présidente du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement à l’égard des parties, a reçu la demande en la forme, s'est déclarée compétente pour en connaître et a, par provision, condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) le montant de 494.580,82 €.

 

PERSONNE1.) a encore été condamné à payer à SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 500,- €, a été débouté de sa propre demande tendant à voir condamner SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure et a également été condamné aux frais et dépens de l’instance.

 

L’exécution provisoire de l’ordonnance a été ordonnée nonobstant toute voie de recours.

 

Pour statuer dans ce sens, le juge des référés a considéré, au vu des éléments du dossier, que la créance invoquée par SOCIETE1.) à l’encontre d’PERSONNE1.) est à l’abri de contestations sérieuses à concurrence du montant réclamé de 494.580,82 €.

 

Il a rappelé qu’PERSONNE1.) contestait l’exigibilité des quatre factures litigieuses en soutenant que les travaux auxquels elles se rapportaient n’étaient pas achevés, sans toutefois préciser les inachèvements concrets reprochés à SOCIETE1.).

 

Le juge des référés a retenu qu’il ressortait, en revanche, du rapport de visite établi par le bureau SOCIETE2.) que les travaux de menuiseries extérieures, d’étanchéité des toitures plates, d’enduit de plâtre et d’installations techniques étaient achevés. Tout en relevant le caractère unilatéral de ce rapport, il a considéré que celui-ci constituait un élément matériel pouvant être pris en considération dans l’appréciation du bien-fondé de la demande.

 

Il s’est encore fondé sur le procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2025, faisant état de constatations matérielles concernant chacune des catégories de travaux visées par les factures litigieuses.

 

Au regard de ces éléments, le juge de première instance a considéré que la réalisation des travaux facturés était établie à suffisance et qu’aucune facturation anticipée n’était caractérisée. Il a, en conséquence, écarté les contestations d’PERSONNE1.) relatives à l’inachèvement des travaux comme étant imprécises et non sérieuses et rejeté sa demande subsidiaire en institution d’une expertise.

 

Quant au retard allégué dans l’achèvement général du chantier, il a relevé qu’PERSONNE1.) n’avait précisé ni le montant d’une éventuelle demande indemnitaire de ce chef ni le fondement juridique d’une telle demande.

 

Il a, partant, retenu que l’obligation de paiement invoquée par SOCIETE1.) n’était pas sérieusement contestable et a déclaré fondée la demande en provision à concurrence du montant réclamé.

 

Ladite ordonnance a été signifiée à PERSONNE1.) en date du 29 octobre 2025

 

Par exploit d'huissier du 31 octobre 2025, PERSONNE1.) a interjeté appel contre cette ordonnance.

 

Il demande, par réformation de la décision entreprise, à voir déclarer la demande adverse en paiement du montant de 494.580,82 € irrecevable, sinon non fondée, et partant à voir débouter SOCIETE1.) de toutes ses demandes en paiement. Selon l’acte d’appel, il sollicite, à titre subsidiaire, la nomination d’un expert avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon, de

 

« - déterminer de manière précise et contradictoire, l’état d’avancement réel du chantier, en tenant compte des documents contractuels et techniques versés au dossier, ainsi que des constatations sur site ;

- mettre en relation cet état d’avancement avec les factures déjà émises, celles réglées par l’acquéreur, ainsi que celles demeurant impayées, afin de vérifier la conformité des appels de fonds aux stipulations contractuelles et aux avancées effectives des travaux ;

- élaborer un plan d’exécution clair et détaillé, reprenant la liste exhaustive des travaux restant à réaliser pour la livraison complète et conforme de l’immeuble, un calendrier prévisionnel d’exécution, un échéancier indicatif des paiements pouvant y être éventuellement liés, dans le respect du contrat de vente en état futur d’achèvement ;

- identifier les désordres, vices ou malfaçons affectant l’ouvrage, en déterminant leur nature exacte et leur origine ;

- proposer les moyens de remise en état techniquement adaptés, avec une estimation chiffrée du coût des travaux de réfection nécessaires ;

- évaluer les retards accumulés dans la réalisation des travaux ;

 

sans préjudice de toutes autres missions à attribuer à l’expert, à invoquer en cours d’instance, selon qu’il appartiendra ».

 

Il demande encore à être déchargé de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure et sollicite, au contraire, la condamnation d’SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.500.- pour la première instance et de 1.500,- € pour l’instance d’appel.

 

À l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au juge des référés d’avoir fait droit à la demande en provision d’SOCIETE1.), alors que l’obligation invoquée par cette dernière serait sérieusement contestable.

 

Il expose avoir acquis auprès d’SOCIETE1.), suivant contrat de vente en état futur d’achèvement, un immeuble dont le prix était payable par tranches en fonction de l’avancement des travaux. Il fait valoir que les délais contractuellement prévus pour l’achèvement de l’immeuble n’ont pas été respectés et qu’aucun avancement substantiel des travaux n’aurait été constaté depuis 2023, notamment à la suite de la faillite de l’entreprise initialement chargée de leur exécution. Il affirme que les travaux se trouvent actuellement encore au stade dit du «gros-œuvre fermé».

 

PERSONNE1.) soutient que, nonobstant cette situation, SOCIETE1.) lui réclame le paiement de tranches du prix correspondant à des travaux qui ne seraient pas achevés. Se prévalant de l’article 1601-9, alinéa 3, du Code civil, il rappelle que, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, les versements afférents à la construction ne deviennent exigibles qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux, de manière à ce que les sommes payées correspondent à l’importance des travaux effectivement réalisés.

 

Il conteste, à cet égard, la valeur probante des éléments sur lesquels le juge des référés s’est fondé pour retenir l’achèvement des travaux correspondant aux appels de fonds litigieux.

 

Il critique, en premier lieu, le rapport établi par le bureau SOCIETE2.), qu’il qualifie d’unilatéral et d’incomplet. Il soutient que ce rapport se borne à affirmer l’achèvement de certaines catégories de travaux sans fournir de précisions suffisantes quant aux constatations effectuées et sans se prononcer sur leur conformité aux règles de l’art. Il relève notamment que certaines installations techniques, telles que l’ascenseur et le monte-voitures, feraient défaut et que certains travaux d’étanchéité et de menuiserie extérieure ne seraient pas achevés. S’agissant plus particulièrement des travaux d’étanchéité, PERSONNE1.) relève que le rapport du bureau SOCIETE2.), sur lequel le juge des référés s’est notamment fondé, mentionne lui-même que des travaux de pose d’EPDM en pied de porte-fenêtre restent à réaliser. Il en déduit que ce rapport ne permettrait pas de retenir l’achèvement des travaux d’étanchéité faisant l’objet de l’appel de fonds litigieux.

 

PERSONNE1.) conteste, en second lieu, la valeur probante du constat d’huissier versé aux débats. Il fait valoir qu’il n’a pas été invité à participer aux opérations de constat et que l’huissier, qui n’est pas un homme de l’art, se serait borné à reproduire les affirmations du représentant d’SOCIETE1.) quant à l’achèvement des travaux, sans procéder à des vérifications techniques et sans disposer des documents contractuels nécessaires pour apprécier la correspondance entre les travaux réalisés et les tranches du prix réclamées.

 

Il conteste encore toute valeur probante aux autres rapports de chantier ou rapports d’expertise produits par la partie adverse, notamment les rapports d’expertise du bureau d’expertises SOCIETE3.) (ci-après le rapport SOCIETE3.)) et de PERSONNE2.). S’agissant plus particulièrement de ce dernier rapport, il conteste, outre la pertinence des constatations du sapiteur, tout caractère contradictoire à son constat daté du 20 avril 2026, au motif qu’au vu de la convocation à très brève échéance lui adressée, ainsi que de l’interdiction qui lui a été faite de se faire assister par un homme de l’art, il lui a été impossible d’y assister.

 

L’appelant en déduit qu’il existe, à tout le moins, des contestations sérieuses quant à l’achèvement des travaux, à leur conformité aux règles de l’art et, partant, à l’exigibilité des appels de fonds litigieux.

 

PERSONNE1.) fait encore valoir que, par ordonnance du 22 janvier 2026, le juge des référés a nommé un expert avec mission notamment de décrire l’état d’avancement du chantier et de mettre en relation l’état d’avancement constaté avec les factures émises, afin de vérifier la concordance entre les appels de fonds, les stipulations contractuelles et l’état d’avancement effectif des travaux de construction. Il soutient néanmoins que les travaux d’expertise n’auraient pas avancé au vu de l’attitude d’obstruction de la partie adverse.

 

Lors des débats en audience publique, PERSONNE1.) déclare renoncer à sa demande subsidiaire à voir instituer une expertise aux fins de voir constater l’avancement des travaux objets des fractures litigieuses.

 

Il conclut, en conséquence, par réformation de l’ordonnance entreprise, à voir déclarer la demande en provision irrecevable, sinon non fondée, ainsi qu’à la condamnation d’SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,- € pour chacune des deux instances et aux frais et dépens.

 

SOCIETE1.) conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise par adoption des motifs.

 

Elle rappelle, en premier lieu, que, nonobstant le fait que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé entre parties permet la facturation des différentes tranches de travaux conventionnellement fixées dès leur entame, elle ne les a facturées qu’à compter de leur achèvement.

 

Elle rappelle qu’PERSONNE1.) lui reste redevable du paiement des factures émises relatives aux travaux d’étanchéité des toitures, de pose des menuiseries extérieures, des installations techniques et de plâtrerie.

 

Afin d’établir l’achèvement des travaux, SOCIETE1.) se fonde, outre le constat d’huissier et le rapport du bureau SOCIETE2.) produits en première instance, sur deux rapports supplémentaires établis respectivement par le bureau SOCIETE3.), daté du 20 avril 2026, et par PERSONNE2.), daté du 22 juin 2026, ainsi que sur un nouveau constat d’huissier du 25 juin 2026.

 

Elle soutient qu’il ressortirait de ces rapports non seulement que les tranches de travaux litigieuses seraient achevées, mais encore que la construction se trouverait en phase dite de « parachèvement ».

 

Elle estime par ailleurs que les contestations émises par la partie adverse seraient encore dénuées de sérieux faute de précisions quant aux travaux en souffrance, la partie adverse se bornant au contraire à alléguer l’inachèvement des travaux dont le paiement est réclamé sans fournir la moindre précision.

 

Elle fait encore valoir que d’éventuels retards dans l’achèvement des travaux sont sans incidence sur l’exigibilité du prix dès lors que les travaux sont achevés.

 

SOCIETE1.) conteste encore que le non-avancement des travaux d’expertise ordonnés suivant ordonnance du 22 janvier 2026 lui soit imputable, rejetant au contraire la responsabilité sur l’attitude de la partie adverse, qu’elle qualifie de dilatoire.

 

Elle insiste finalement sur la considération que le non-paiement des factures dont s’agit est, au vu de l’importance des montants en souffrance, susceptible de mettre sérieusement en danger sa santé financière.

 

Elle conclut dès lors à l’irrecevabilité, sinon au non-fondé de l’appel et, par voie de conséquence, à la confirmation de la décision entreprise.

 

SOCIETE1.) réclame finalement, au vu de l’attitude procédurale de la partie adverse, sa condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,- € pour l’instance d’appel.

 

 

Appréciation de la Cour

 

-         Quant à la recevabilité de l’appel

 

SOCIETE1.) s’est rapportée à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte d’appel en la pure forme.

 

Dans la mesure où l’appel n’est pas autrement contesté et qu’un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par la Cour n’est pas donné, il y a lieu de retenir que celui-ci est recevable pour avoir été introduit dans les formes et délais de la loi.

 

-         Quant au mérite de l’appel

 

SOCIETE1.) poursuit le recouvrement de sa créance principalement sur base de l’article 933, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile qui dispose que « le juge des référés peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. »

 

En ordre subsidiaire, elle invoque l’article 932, alinéa 1er, du même code qui stipule que « dans les cas d’urgence, le Président du Tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

 

En ce qui concerne chacune des bases légales invoquées, l’octroi d’une provision suppose le constat préalable d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne peut trancher une difficulté sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision. Dès lors, une contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation dont se prévaut le demandeur justifie le refus de l’octroi d’une provision. L’existence d’une contestation sérieuse, qui s’apprécie contradictoirement grâce à la confrontation des arguments des parties, résulte de ce que la défense opposée n’apparaît pas vaine et crée un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation invoquée en demande (JurisClasseur Procédure civile, fasc. 474, n° 75).

 

La contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence des droits revendiqués par chacune des parties (Cass. 1re civ., 28 juin 1965 : Bull. civ. I, n° 429 ; Cass. com., 21 juill. 1971 : Bull. civ. IV, n° 220).

 

Le seul fait qu’une partie ait invoqué une contestation ne suffit pas à justifier le rejet d’une demande en référé ; il appartient bien évidemment au juge de vérifier le sérieux de la contestation et de passer outre lorsque le caractère peu sérieux de celle-ci apparaît à un examen superficiel du juge (Dalloz Action Procédure civile 2020-2021, n° 236.171).

 

Ce critère suppose une appréciation plus concrète du juge, qui doit analyser non seulement la question posée, sans pour autant la trancher, mais aussi les arguments développés par les parties et leur valeur respective.

 

Ainsi, le juge des référés doit examiner réellement le sérieux et la pertinence de l’argumentation des parties ; il ne saurait se contenter d’un examen superficiel de l’apparence de celle-ci, ni simplement relever l’existence d’une défense pour refuser de prendre une mesure d’anticipation. Tenu de rechercher si la contestation est sérieuse, il doit se livrer à une analyse rigoureuse, dont son ordonnance doit témoigner par une motivation suffisante (voir X. et J. Vuitton, Les Référés, n° 46, 4e édition, LexisNexis, et jurisprudences y citées, dont Cass. fr., 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.541).

 

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 09-13382).

 

Il se dégage des considérations qui précèdent que d’éventuelles conséquences du non-paiement des factures litigieuses sur la situation financière d’SOCIETE1.) sont sans incidence sur l’appréciation du caractère sérieusement contestable des obligations de paiement invoquées.

 

Au titre des contestations, PERSONNE1.) fait état du retard dans l’exécution du chantier, dont la réalité n’est d’ailleurs pas contestée par SOCIETE1.).

 

Or, le retard pris dans l’exécution générale du chantier n’est pas susceptible, à lui seul, d’affecter l’exigibilité des tranches de prix correspondant à des stades d’avancement effectivement atteints. En effet, l’éventuel dépassement du délai contractuel d’achèvement et l’obligation de l’acquéreur de s’acquitter des appels de fonds devenus exigibles constituent des questions juridiquement distinctes. Si le retard est effectivement susceptible, le cas échéant, d’ouvrir droit à indemnisation au profit de l’acquéreur, il n’a pas pour effet de suspendre automatiquement l’obligation de paiement des tranches correspondant à des travaux achevés.

 

Le moyen demeure dès lors inopérant.

 

Les griefs relatifs à la conformité des travaux aux règles de l’art, à d’éventuels désordres, vices ou malfaçons ne sont pas, en tant que tels, déterminants pour apprécier l’exigibilité des appels de fonds, sauf à établir qu’ils remettent en cause le stade d’avancement contractuellement invoqué ; en l’absence d’argumentation développée en ce sens, l’argument demeure inopérant.

 

PERSONNE1.) se prévaut encore de l’ordonnance du 22 janvier 2026 ayant institué une expertise avec mission, notamment, de décrire l’état d’avancement du chantier et de mettre celui-ci en relation avec les factures émises afin de vérifier leur concordance avec les stipulations contractuelles et l’état d’avancement effectif des travaux de construction.

 

Or, la seule circonstance qu’une mesure d’expertise ait été ordonnée relativement à l’état d’avancement général du chantier n’est toutefois pas de nature à établir, par elle-même, l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 933, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile quant aux créances actuellement invoquées par SOCIETE1.).

 

L’institution d’une telle mesure ne saurait, à elle seule, conférer un caractère sérieux aux contestations opposées à la demande en provision.

 

Il appartient au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 933, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, d’apprécier lui-même, au regard des éléments qui lui sont soumis, si les contestations invoquées sont de nature à remettre sérieusement en cause l’existence de l’obligation dont l’exécution est poursuivie, ce d’autant plus que les opérations d’expertise semblent se trouver au point mort, les parties se reprochant mutuellement de faire obstruction au bon déroulement de la mission technique ordonnée.

 

Il convient partant, indépendamment de l’expertise ordonnée le 22 janvier 2026, d’examiner, si les contestations émises par PERSONNE1.), confrontées aux éléments actuellement soumis à l’appréciation de la Cour, présentent un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle à l’allocation d’une provision.

 

PERSONNE1.) conteste également la pertinence, notamment au vu de l’absence de contradictoire, de divers rapports d’expertise et constats d’huissier produits par SOCIETE1.) à l’appui du mérite de ses prétentions financières.

 

Une expertise unilatérale ou officieuse qu’une partie se fait dresser à l’appui de ses prétentions ou contestations, n’est par définition pas contradictoire et ne saurait être opposée aux autres parties en tant que telle.

 

Mais l’expertise officieuse, même si elle ne peut avoir valeur d’expertise judiciaire, peut être produite aux débats judiciaires, à condition que la règle du contradictoire ait été respectée. La contradiction suppose que l’expertise ait été communiquée auparavant à toutes les parties, comme les autres documents de la cause. L’essentiel est que les parties aient été à même de discuter contradictoirement des informations communiquées au juge. Dans le cas où l’expertise officieuse a été régulièrement communiquée et a fait l’objet d’un débat contradictoire, tel le cas en l’espèce, les juges, qui ne sont pas obligés de suivre les conclusions de l’expertise, peuvent néanmoins y puiser leurs convictions. (voir en ce sens Cour, 13 juillet 2022, n° CAL-2022-00356 du rôle).

 

Le moyen n’est dès lors pas fondé.

 

Il convient de préciser à ce sujet qu’PERSONNE1.) a également chargé unilatéralement, au mois de novembre 2025, un expert de la constatation de l’état d’avancement des travaux ; les travaux de l’expert mandaté par lui n’ont toutefois pas été concluants, faute d’accès à l’intégralité du chantier et, en ce qui concerne plus particulièrement la question de l’achèvement des travaux sujets des appels de fonds contestés, faute de disposer des factures (voir page 25 sur 27 du rapport du bureau d’expertise SCHROEDER).

 

S’agissant plus particulièrement des critiques émises par PERSONNE1.) quant aux conditions dans lesquelles les constatations consignées dans le rapport de PERSONNE2.) ont été effectuées, tenant à la brièveté du délai de convocation ainsi qu’à l’impossibilité alléguée de se faire assister par un homme de l’art, elles ne sont toutefois pas de nature, à elles seules, à priver ce rapport de toute valeur probante. Le rapport ayant été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, PERSONNE1.) a été mis en mesure d’en contester tant les constatations que les conclusions. Il peut dès lors être pris en considération à titre d’élément de preuve, sa valeur probante devant être appréciée au regard de l’ensemble des autres éléments soumis à la Cour.

 

S’agissant ensuite des constats d’huissier de justice, s’il est exact qu’un huissier de justice ne dispose pas des compétences techniques d’un homme de l’art lui permettant de se prononcer sur l’achèvement ou la conformité des travaux, cette circonstance n’est toutefois pas de nature à priver ses constatations de toute valeur probante. Il peut notamment être tenu compte des constatations purement matérielles qu’il a personnellement effectuées ainsi que des photographies annexées aux procès-verbaux, lesquelles constituent des éléments objectifs soumis au débat contradictoire et à l’appréciation de la Cour et susceptibles d’être confrontés aux autres pièces versées aux débats. Il n’y a partant pas lieu d’en faire abstraction.

 

En l’espèce, la demande en provision porte sur quatre factures distinctes, correspondant chacune à une tranche du prix afférente à une catégorie déterminée de travaux, à savoir les travaux d’étanchéité des toitures, les travaux de menuiseries extérieures, les installations techniques et les travaux de plâtrage.

 

Dès lors que l’exigibilité de chacune de ces tranches est liée, conformément aux stipulations légales et contractuelles, à l’état d’avancement des travaux auxquels elle se rapporte, l’existence d’une contestation sérieuse ne saurait être appréciée globalement au regard de l’état général d’avancement du chantier.

 

Il convient, au contraire, d’examiner séparément chacune des factures litigieuses et de confronter, pour chaque catégorie de travaux concernée, les contestations émises par PERSONNE1.) aux éléments soumis à l’appréciation de la Cour, afin de déterminer si elles sont de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation de paiement correspondante.

 

S’agissant, en premier lieu, des travaux d’étanchéité des toitures, PERSONNE1.) se prévaut dans son acte d’appel de la mention figurant dans le rapport du bureau SOCIETE2.) selon laquelle des travaux de pose d’EPDM en pied de porte-fenêtre restaient à réaliser pour contester l’achèvement des travaux correspondant à la facture litigieuse.

 

Il ressort toutefois des éléments ultérieurement versés aux débats que le défaut ainsi relevé a été corrigé. Les rapports établis par le bureau SOCIETE3.) et PERSONNE2.) constatent, en effet, l’achèvement des travaux d’étanchéité.

 

Si les développements consacrés à ce point dans les rapports précités demeurent sommaires, leurs conclusions quant à l’achèvement des travaux d’étanchéité sont concordantes et ne sont remises en cause par aucun élément concret de nature à établir la persistance de travaux en souffrance, et de manière plus précise, la persistance des travaux relevés dans le rapport du bureau SOCIETE2.).

 

Dans ces circonstances, la seule référence aux constatations antérieures du bureau SOCIETE2.) ne suffit pas à faire naître un doute sérieux quant à l’achèvement des travaux d’étanchéité, dès lors que des éléments postérieurs indiquent que les travaux restant alors à exécuter ont depuis été réalisés.

 

La contestation soulevée par PERSONNE1.) n’est, partant, pas de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation de paiement correspondant à la tranche relative aux travaux d’étanchéité des toitures.

 

S’agissant, en second lieu, des travaux de menuiseries extérieures, PERSONNE1.) conteste leur achèvement sans toutefois faire état d’un inachèvement précis qui serait de nature à remettre en cause l’exigibilité de la tranche correspondante du prix.

 

Il ressort, au contraire, des différents rapports versés aux débats qu’aucun inachèvement affectant les travaux de menuiseries extérieures n’aurait été constaté.

 

Ces constatations sont, par ailleurs, corroborées par les procès-verbaux de constat d’huissier produits en cause, dont il ressort que les fenêtres et baies vitrées ont été posées.

 

En l’absence de tout élément concret de nature à contredire ces constatations concordantes ou à établir la persistance de travaux restant à réaliser au titre des menuiseries extérieures, la contestation d’PERSONNE1.) ne saurait être considérée comme sérieuse.

 

Il y a partant lieu de retenir que l’obligation de paiement correspondant à la tranche relative aux travaux de menuiseries extérieures est à l’abri de contestations sérieuses.

 

S’agissant ensuite de la facture relative aux installations techniques, PERSONNE1.) conteste l’achèvement des travaux correspondants en faisant notamment valoir que l’ascenseur et le monte-voitures (car-lift) ne seraient pas installés.

 

Il ressort certes du rapport PERSONNE2.) et des constatations consignées dans le procès-verbal de constat d’huissier que différents travaux relevant des installations techniques ont été exécutés, notamment en ce qui concerne les installations électriques, sanitaires, de ventilation et de chauffage. Concernant l’ascenseur, PERSONNE2.) indique dans son rapport l’avoir emprunté pour accéder à l’appartement. Seules les caches des interrupteurs et prises n’auraient pas encore été installées, en attendant la mise en peinture des locaux.

 

Il ne ressort toutefois pas des éléments soumis à l’appréciation de la Cour que le monte-voitures prévu dans le cadre du projet immobilier ait été installé.

 

Or, en l’absence d’éléments permettant de déterminer, avec l’évidence requise en matière de référé-provision, si l’installation de cet équipement relève ou non des travaux compris dans la tranche contractuelle relative aux installations techniques et si, nonobstant son absence, le stade d’avancement auquel l’exigibilité de cette tranche est subordonnée peut être considéré comme atteint, la contestation soulevée par PERSONNE1.) ne peut être écartée comme manifestement vaine.

 

La détermination de l’étendue exacte des travaux compris dans la tranche relative aux installations techniques et l’appréciation de leur degré d’achèvement supposeraient une analyse plus approfondie des obligations contractuelles des parties et des éléments techniques du dossier, laquelle excède les pouvoirs du juge des référés.

 

Il y a partant lieu de retenir que l’obligation de paiement invoquée par SOCIETE1.) au titre de la facture relative aux installations techniques est sérieusement contestable et de réformer l’ordonnance entreprise sur ce point.

 

S’agissant, en dernier lieu, des travaux de plâtrage, il ressort du rapport PERSONNE2.) du 22 juin 2026, ensemble les photographies jointes au procès-verbal de constat d’huissier du 25 juin 2026, que les pourtours des portes intérieures ne sont pas achevés.

 

SOCIETE1.) fait valoir que l’inachèvement de ces travaux serait imputable à PERSONNE1.), qui n’aurait pas encore procédé au choix des portes intérieures, empêchant ainsi la finalisation des travaux de plâtrage à ces endroits.

 

S’il résulte ainsi des éléments soumis à l’appréciation de la Cour qu’une partie des travaux de plâtrage reste matériellement à exécuter, les parties sont en désaccord quant à la cause de cet inachèvement et quant à son imputabilité.

 

Il ressort de la notice descriptive des travaux, à la page 8, que « les acquéreurs sont invités par écrit en temps opportun à se prononcer sur le choix… qu’ils auront à confirmer par écrit. À défaut d’une réponse endéans le délai prescrit, les équipements standards seront installés d’office ». Les portes intérieures sont définies plus amplement sous le point 2.6 dudit document.

Or, aucun élément du dossier ne permet d’établir avec l’évidence requise en matière de référé qu’PERSONNE1.) aurait été invité à procéder au choix des portes intérieures, qu’il se serait abstenu d’y donner suite et que cette abstention aurait effectivement empêché l’achèvement des travaux de plâtrage.

 

Dans ces circonstances, la détermination de la cause de l’inachèvement constaté et de son imputabilité à l’une ou l’autre des parties suppose un examen plus approfondi de leurs obligations respectives et des circonstances ayant entouré l’exécution des travaux, lequel excède les pouvoirs du juge des référés.

 

La contestation soulevée par PERSONNE1.) quant à l’exigibilité de la tranche relative aux travaux de plâtrage ne peut, dès lors, être considérée comme manifestement vaine.

 

Il y a partant lieu de retenir que l’obligation de paiement invoquée par SOCIETE1.) au titre de la facture relative aux travaux de plâtrage est sérieusement contestable.

 

Il convient, par voie de conséquence, de confirmer l’ordonnance entreprise pour autant qu’PERSONNE1.) a été condamné à payer à SOCIETE1.) par provision un montant de 136.615,10 € du fait de la facture n° 202118 du 1er septembre 2022 relative aux travaux d’étanchéité ainsi qu’un montant de 135.447,45 € du chef de la facture n° 2023011 du 26 décembre 2023 relative aux travaux de menuiserie extérieure ; par réformation de la décision entreprise, il convient de décharger PERSONNE1.) du paiement de la facture n° 2024002 du 23 avril 2024 relative aux installations techniques, portant sur un montant de 147.119,52 €, ainsi que de la facture n° 2025002 du 3 juillet 2025 relative aux travaux de plâtrage, portant sur un montant de 75.398,75 €.

 

Quant aux demandes accessoires

 

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

 

Eu égard à l’issue du litige et en l’absence de preuve de l’inéquité requise, SOCIETE1.) n’est pas fondée à solliciter la confirmation de l’indemnité de procédure de 500,- € qui lui a été allouée en première instance, ni l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- € pour l’instance d’appel. Le jugement entrepris est dès lors à réformer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement de 500,- € sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et la demande d’SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

 

PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- € pour la première instance et de 1.500,- € pour l’instance d’appel. Ne justifiant toutefois pas de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, la décision ayant rejeté sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance doit être confirmée ; pour les mêmes motifs, la demande pour l’instance d’appel doit être rejetée.

 

Par réformation de la décision de première instance et au vu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement dans ses moyens et prétentions formulés dans le cadre de la présente instance, il convient de faire masse des frais des deux instances et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière d’appel référé, statuant contradictoirement,

 

reçoit l’appel en la forme,

 

donne acte PERSONNE1.) de sa renonciation à sa demande en institution d’une mesure d’expertise,

 

dit l’appel partiellement fondé,

 

par réformation,

 

dit les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en paiement de la facture n° 2024002 du 23 avril 2024 relative aux installations techniques, portant sur un montant de 147.119,52 €, et de la facture n° 2025002 du 3 juillet 2025, portant sur un montant de 75.398,75 €, relative aux travaux de plâtrage, irrecevables pour être sérieusement contestables,

 

partant, décharge PERSONNE1.) de la condamnation par provision au paiement de la facture n° 2024002 du 23 avril 2024 relative aux installations techniques, portant sur un montant de 147.119,52 €, ainsi que de la facture n° 2025002 du 3 juillet 2025, relative aux travaux de plâtrage, portant sur un montant de 75.398,75 €,

 

décharge PERSONNE1.) de la condamnation au paiement à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. d’un montant de 500,- € au titre d’une indemnité de procédure,

 

confirme l’ordonnance du 14 octobre 2025 pour le surplus,

 

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

 

déboute la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

 

fait masse des frais et dépens des deux instances et les met pour moitié à charge d’PERSONNE1.) et pour moitié à charge de la société anonyme SOCIETE1.) S.A..